양윤재 칼럼

부동산, 도대체 무엇이, 왜 문제인가 

대통령직인수위원회가 꾸려진지 한 달이 넘었다. 이제 인수위의 활동도 한 달이 채 남지 않았다. 그 동안 대통령 집무실의 용산 이전과 신구권력의 만남, 그리고 인수위 위원 인선과 정부 각 부처의 업무보고, 그리고 새 정부가 해야 할 일을 챙기는 등 실로 잡다한 업무를 처리하느라 눈코 뜰 새 없이 바쁜 날들을 보내고 있다. 이런 와중에서도 국민들의 관심은 단연코 문재인정부의 부동산정책을 어떻게 손 볼 것인가에 쏠려있는 듯하다.

이제 두 달 후면 지방선거가 치러진다. 여야는 지난 대선의 승패를 거울삼아 지방선거에서 또 한 차례 국민의 심판을 받을 준비에 여념이 없다. 새 정부가 들어서고 처음 치루는 선거인만큼 여당이 된 윤석열 당선인이나 이준석 대표로서는 결코 양보할 수 없는 한 판 승부가 아닐 수 없다. 지난 대선의 승패도 그랬었지만, 이번 지방선거에서도 가장 큰 이슈는 아무래도 부동산과 코로나로 인한 경제문제가 될 것이다. 세상의 민심은 누가 뭐래도 곳간에서 나는 것이기 때문에 망가진 서민경제와 부동산문제를 바로 잡을 묘안을 제시하지 않고서는 선거에서 이기기가 쉽지 않을 것 같다.

지난 2020년 7월 문재인정부가 회심의 카드로 내건 임대차3법이 오히려 서민들의 주거문제를 더욱 악화시킨 것으로 판명이 나버렸다. 지방선거를 앞 둔 민주당에서는 이를 의식한 듯, 임대차법을 개정하고 다주택자 중과세를 일 년 유예하는 내용으로 법 개정을 서두르고 있다. 20대의 청년세대인 박지현 민주당 비대위원장은 문재인정부에서 부동산문제에 책임이 있는 사람을 지방선거에서 제외시키겠다는 비장의 발언을 하고 있어, 대선 패배의 아픈 상처를 지방선거에서 되풀이해서는 안 되겠다는 다짐이 결연한 모양새다. 인수위에서도 부동산문제를 가장 우선적으로 검토하고 있는 것을 보면, 역시 부동산문제가 이번 지방선거에서도 중요한 이슈임에 틀림없어 보인다.

부동산문제에 대해 한마디로 ‘이것이 정답이다’라고 말하기란 어렵다. 부동산문제는 나라마다 도시마다 또 사람마다 처한 상황이 다르기 때문에 모두에게 가장 좋은 해법이란 있을 수 없기 때문이다. 문제해결의 지름길은 목표를 분명히 세우고, 그 목표에 따라 최선의 방법을 찾아가는 것뿐이다. 예컨대 집값을 안정시키는 것이 목표라면 그 목표를 달성하기 위해 할 수 있는 방법을 찾으면 된다. 그런데 우리나라는 그 목표가 여러 가지다. 목표가 서로 상충되면 해법은 복잡해지고, 결국에는 아무것도 달성하지 못하게 된다. 그 중에서도 가장 고질적인 것이 바로 1가구 1주택과 부동산 투기를 근절하겠다는 것이다.

우리나라는 50년 전 국민소득이 채 $1,000도 안될 때 세워놓은, 실현 불가능한 ‘1가구1주택’과 ‘부동산투기 근절’이라는 목표를 아직도 버리지 못하고 있다. 이 두 가지 목표는 지구상의 어떤 나라도 이룩하지 못한 유토피아적 이상(理想)이라는 사실을 우리나라 정치인들만 모른다. 아니, 모르는 게 아니라 알면서도 모르는 척 한다. 그러지 않으면 표가 날라 가기 때문이다. 그래서 주택문제가 해결되지 못하고 있다. 주택문제는 해결되어야 할 대상이 아니라 그것을 문제라고 호들갑을 떠는 사람들 때문에 더 큰 문제를 불러온다. 최근 윤당선인이 다주택자 징벌적 과세를 거론하자말자 모든 언론에서는 곧바로 주택가격이 상승할지도 모른다고 떠드는 바람에 국민을 불안하게 하고 있다. 이래가지고서야 어떤 정책이나 해법도 성공할 수가 없다. 어떤 주택문제도 한 번 문제를 삼기 시작하면 끝도 없기 때문이다.

이럴 때 일수록 방법은 한 가지뿐이다. 즉 기본에 충실하면 된다. 부동산세금은 보유세를 중심으로 세제를 단순화시키고, 거래세는 시장을 활성화시키는 선에서 대폭 완화해야 한다. 보유세는 매입가격에 따라 일정비율을 부과하면, 장기보유에 따른 복잡한 특례규정 등이 없어진다. 미국처럼 은퇴자가 연금이외의 소득이 없는 경우 보유세는 일정비율 면제해주는 것도 필요하다. 위헌의 소지가 있는 종부세는 폐지하고 다주택자들에 대한 징벌적 과세는 없애야 한다. 한 채를 가지든 백 채를 가지든 그에 따른 보유세를 내면 된다. 민간자본이 주택시장에 투입되지 않고서는 임대주택문제는 해결되지 않기 때문이다.

양도세는 주택매입가격이 매도가격보다 높은 경우 과세를 하지 않고 기다렸다가 집주인이 최종적으로 주택시장에서 빠져나갈 때 부과하는 세금이월제가 필요하다. 다주택자가 임대사업을 할 경우 임대소득에 대해 소득세를 부과하면 되지 징벌적 과세를 하는 것은 자본주의원칙에 어긋난다. 이명박, 박근혜 정부시절 다주택자가 없어서 주택가격이 안 올랐는지 묻고 싶다. 어떤 정부도 과도한 세금으로 부동산문제를 해결할 수 없다. 새 정부에서는 시장경제의 원칙에 충실하게 민간주택시장에의 간섭을 줄이고, 서민을 위한 공공임대주택을 확충하는 일에 집중해야 한다.

(실버타임즈 2022년 4월 4일)